logo
Operations performance

Immobilier Locatif Tertiaire: Un marché de plus en plus complexe

L’équilibre des relations Bailleur-Locataire n’a pas été consolidé par les dernières lois promulguées (ALUR, PINEL…). La valeur réelle du marché est devenue extrêmement difficile à définir. Nouveaux acteurs et offres polymorphes voient le jour. Les attentes et besoins des utilisateurs sont mouvants… Le marché immobilier locatif tertiaire n’a jamais été si complexe. Faut-il faire appel à un spécialiste pour le maîtriser ?

Fin de partie pour les bailleurs

Longtemps, l’offre a été tellement inférieure à la demande que les propriétaires pouvaient imposer leurs exigences. Dans un marché hypertendu, les candidats à la location, trop heureux qu’on leur accorde le droit de louer, étaient prêts à tout accepter. La négociation des conditions tarifaires, et pis encore, de la répartition des obligations au titre du bail, était alors souvent laissée de côté par crainte qu’elle n’interrompe le processus de prise à bail. Cette époque, bénie pour le Bailleur tout-puissant, est révolue.

Depuis les crises immobilières et particulièrement celle de 2008, les relations Bailleur-Locataire ont évolué en profondeur. L’offre est aujourd’hui surabondante. Ainsi, en Île-de-France, plus de 600 000 m² de bureaux neufs sont vacants*. En outre, les utilisateurs ont pris conscience que l’immobilier représentait souvent le 2e ou 3e budget de leur compte de résultats. Assurer la meilleure maîtrise possible de leurs dépenses immobilières est devenu une priorité dans un contexte économique tendu. Nombreux sont ceux qui aujourd’hui se penchent résolument sur le sujet. Et rencontrent de nombreuses difficultés.

Début des embûches pour les locataires

En dehors de la négociation initiale du loyer, l’immobilier est assis sur des relations contractuelles subtiles. La rédaction d’une clause du bail peut signifier pour le locataire des montants de charges maîtrisés… ou totalement débridés ! La prise de risque est donc forte pour qui fait cavalier seul.

Et ce ne sont pas les récentes lois ALUR, PINEL ou MACRON qui y changent grand-chose. Ces dernières ont le mérite de proposer quelques règles intéressantes pour le locataire (meilleure visibilité des travaux à venir, lecture claire des charges refacturables, interdiction de la rétroactivité des demandes de révision de loyers, etc.). Malheureusement, elles n’évitent pas les écueils classiques sur lesquels les futurs locataires peuvent s’échouer. Et ce en toute candeur, faute d’experts pour les accompagner. Le diable est dans les détails, dit-on. L’adage se vérifie particulièrement en matière d’immobilier.

Quel impact aura une clause d’accession en fin de bail ou en fin de jouissance? Un loyer indexé peut-il évoluer uniquement à la hausse ? Comment s’assurer que les charges qui sont refacturées sont bien conformes au bail ? Autant de points de détail qui semblent souvent bénins au moment de la signature du bail. Mais qui peuvent se révéler très lourds de conséquences. Le contrat de location engage souvent sur le long terme. Une erreur, un oubli, peut se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. Aujourd’hui plus qu’hier, il est fondamental de se faire accompagner avant de signer. Et même en cours de bail, pour analyser risques et faiblesses d’un contrat et mettre en place la stratégie ad hoc.

Des experts plus ouverts !

A ces problématiques très « techniques », chaque locataire doit ajouter sa vision à long terme de l’occupation et de l’utilisation des locaux loués. Et l’exercice s’avère lui aussi difficile. Le dimensionnement des équipes et leurs besoins en locaux évoluent rapidement. Le télétravail se développe, la flexibilité des aménagements devient une norme. On trouve aujourd’hui des offres de bureaux aménagés, loués à l’heure, des solutions de sous-location, et même des formules de location d’espace de travail « chez l’habitant ». De grandes sociétés ont opté pour le bureau nomade. Plus de place attitrée, on pose son ordinateur sur un spot libre, fini le bureau fixe et personnalisé avec la photo des enfants ! Mais ces nouvelles formes d’organisation de l’espace professionnel ont un revers : l’être humain n’est pas flexible et adaptable à l’envi. A force de vouloir rationaliser, normer, économiser, on créé parfois un environnement déstabilisant voire insécurisant pour les employés. Ce qui, à terme, peut nuire à leur efficacité.

La maîtrise du coût immobilier ne doit pas se faire au détriment des salariés. Elle doit se construire dans le respect des équipes ET d’un budget maîtrisé. Aujourd’hui, un véritable expert immobilier doit savoir proposer des conseils sur les obligations contractuelles et financières d’un contrat de bail ET intégrer une dimension « bien-être au travail » dans son approche. Une équation complexe de plus ! À l’image du marché immobilier tertiaire.

* Source BUSINESS IMMO 13.04.2016

Nathalie REMAUD, Senior Consultant chez Ayming, Nathalie compte plus de 20 ans d’expertise dans le commerce et l’immobilier tertiaire (propriétaires et utilisateurs). Elle a accompagné de nombreuses entreprises dans l’analyse de leurs baux, l’optimisation de la gestion et du pilotage d’immeubles tertiaires complexes.