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Immobilier : faut-il bouder le développement durable ?

Dix ans après les premières certifications de Haute Qualité Environnementale (HQE), en Île-de-France, sur un parc de bureaux de 53 millions de mètres carrés en 2015, seuls 4,2% des immeubles ont obtenu une certification. Les acteurs économiques de l’immobilier boudent-ils le développement durable ?

Beaucoup de labels, combien de certifications ? 

Sur ces 20 dernières années, les exigences liées aux performances énergétiques d’un immeuble se sont renforcées. De multiples labels ont été créés autour des performances environnementales (HQE, THQE, HQE exploitation…) et énergétiques (ABCDEFG, HPE, THPE, BBC, RT, BEPOS…) ainsi que des labels étrangers (LEED, BREEAM, CASBEE…). La plupart de ces labels visent à baisser la consommation d’énergie (-38% d’ici 2020) et garantir un meilleur confort tout en respectant l’environnement. A terme, l’enjeu est de proposer des bâtiments qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment (Bâtiments à énergie positive dits « BEPOS »).

Au 31 décembre 2015, le certificateur des performances des bâtiments non résidentiels et des territoires (CERTIVEA) comptabilise quelque 1 640 immeubles certifiés HQE en Île-de-France… Paris arrive en tête avec 43% des certifications délivrées (immeubles neufs ou à rénover). Hauts-de-Seine (26%) et Val-de-Marne (9,70%) se placent en deuxième et troisième position. 

L'immeuble certifié est-il durable ?

Pour pousser les acteurs immobiliers à s’engager dans la voie du développement durable, les gouvernements successifs ont mis en place une politique incitative. Discours fort et mesures financières ont fleuri : augmentation théorique de la valeur du bien, gain de pouvoir d’achat estimé entre 5K et 15K€ (glissé sur 20 ans), prêt à taux zéro (PTZ+), réduction d’impôt (dispositif PINEL)…

Mais le taux de certifications délivrées reste faible. Il souligne un double problème technique et financier. Pour être certifié, le programme immobilier doit répondre à pas moins de 14 cibles réparties en 4 groupes (site et construction, gestion des flux et énergies, confort et santé). Ainsi, pour un promoteur, le coût de construction d’un immeuble HQE comparé à celui d’un immeuble non labélisé peut passer du simple au double.

Pour les particuliers, les chiffres patinent également. Pour exemple, les installations de dispositifs photovoltaïques individuels n’ont augmenté que de 1,97% en France en 2015. Malgré toutes les mesures incitatives mises en place, l’impact financier d’un projet de développement durable reste souvent trop lourd par rapport aux capacités, aux attentes ou aux gains espérés.

Une réalité qui n’épargne pas l’investisseur. Pour lui, un cycle immobilier est par définition assez long. L’arrivée quasi biennale voire quinquennale de nouveaux labels et de nouvelles normes environnementales (électricité, accessibilité, sécurité, réglementations thermiques, etc.) représente une prise de risque. Cette évolution rapide des normes entraîne une nouvelle dynamique économique de courts cycles (5 ans environ). Les immeubles semblent promis à une obsolescence précoce, notamment ceux de faible valeur pour lesquels le retour sur investissement attendu risque de se faire vraiment attendre !

En termes d’emplacement, qui est le critère de base de tout investissement (location, location, location, comme disent les Anglais), le différentiel entre la valeur vénale d’un immeuble certifié et d’un immeuble non certifié est faible. Du point de vue de l’investisseur, il reste toujours préférable d’investir dans un immeuble « ancien » sur les Champs-Elysées malgré un faible taux de rendement. Plutôt que dans un immeuble certifié HQE flambant neuf, à un taux nettement supérieur mais situé dans la 2e couronne parisienne. 

Autre critère essentiel pour l’investisseur, le retour sur investissement ou ROE (Return On Equity). Outre les conditions financières et juridiques liées aux parties co-contractantes (type de locataire, montant du loyer, durée ferme, franchise, travaux etc.), investir dans un dispositif durable représente un risque supplémentaire. En la matière, la célèbre étude publiée par la Royal Institution of Chartered Surveyor (RICS) est parlante. Selon elle, investir dans l’énergie photovoltaïque permet d’obtenir un ROE à l’issue… d’un siècle ! Pour un dispositif d’une durée de vie moyenne de 9 ans…

A contrario des promoteurs, particuliers et investisseurs, l’utilisateur est le seul acteur économique à ne pas bouder le développement durable. Bien au contraire. Pour lui, entre deux immeubles situés dans un même secteur, l’offre certifiée est nettement plus avantageuse. Etablir ses locaux dans un immeuble labélisé lui permet de bénéficier des réductions de coûts liés aux charges ainsi que d’une image « verte » favorable à son enseigne. Tout autant d’avantages à moindre frais puisque le loyer facial proposé est, la majeure partie du temps, équivalent à la valeur de marché. 

Vers une meilleure approche de l'immobilier durable ?

Le développement durable est boudé par une grande partie des promoteurs, acheteurs individuels et investisseurs. Principalement pour des raisons de coûts, de risque et de très mauvaise visibilité sur le long terme. Le locataire semble être l’unique partie à trouver son compte au sein d’un bâtiment  «vert ».

Pour inciter les acteurs de l’immobilier d’entreprise à construire davantage d’immeubles « labélisés », il serait pertinent de mettre en œuvre des avantages fiscaux au profit des promoteurs et des investisseurs. Sur le modèle du dégrèvement partiel de la taxe foncière (d’une durée de deux ans actuellement pour les immeubles neufs ou les additions de construction), il serait intéressant de mettre en place un allègement « exceptionnel » pour toutes les constructions ou réhabilitation en vue de l’obtention d’un label « vert » (HQE etc). Ce dégrèvement pourrait être défini en fonction du montant de l’investissement et des mètres carrés concernés par les travaux. Il pourrait être lissé ou dégressif sur une période de 5 ans (définition fiscale de « neuf » : construction <5 ans ou réhabilitation lourde). Enfin, cet allègement pourrait s’étendre sur la totalité du montant de la Taxe foncière et/ou de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Ce type de mesure encouragerait la construction « verte ». Et surtout, deviendrait un critère non négligeable dans la prise en compte de rentabilité d’un investissement immobilier. 

Seule une véritable synergie entre facteurs économiques (rentabilité pour l’ensemble des acteurs économiques), sociaux (osmose politique et économique) et environnementaux (méthodes et matériaux de construction) est susceptible d’assurer l’essor du développement durable.

Alexandre Levy, Consultant en Business Performance chez Ayming. Diplômé de l’ICH, Alexandre a débuté sa carrière dans l’industrie immobilière d’habitation (transaction et Property) puis en immobilier d’entreprise (expertise, investissement, Business Performance Consulting).